월세에서 전세, 그리고 내 집까지 사다리 오르기!

1. 주거 사다리란 무엇인가?

‘주거 사다리’는 월세 → 전세 → 내 집 마련이라는 단계적 주거 안정 과정을 비유하는 말이다. 단기간에 자가 주택을 마련하기 어려운 현실 속에서 많은 사람들이 이 사다리를 한 칸씩 올라가는 방식으로 내 집 마련이라는 목표를 실현하고 있다. 특히 자산 형성이 쉽지 않은 청년 세대, 사회 초년생, 맞벌이 신혼부부 등에게 이 주거 사다리는 경제적 안정과 삶의 질 향상의 기준점이 되기도 한다.

2025년 현재, 부동산 가격은 조정기를 지나고 있지만 여전히 내 집 마련의 부담은 크다. 서울과 주요 수도권 지역은 중소형 아파트조차 5억 원 이상인 경우가 많고, 대출 규제와 금리 인상으로 부담은 더욱 커졌다. 그럼에도 불구하고 월세에 안주하지 않고 전세로 옮기고, 자가로 나아가는 전략은 여전히 유효하다. 핵심은 단계마다 전략적으로 준비하고, 정부 정책을 적극 활용하는 것이다.

사다리

2. 월세: 가장 가벼운 출발점, 그러나 장기 체류는 금물

사회 초년생이나 독립을 시작하는 사람들은 대부분 월세로 거주를 시작한다. 계약금이 낮고 유동성이 높아 빠르게 독립생활을 시작할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 월세는 매달 고정 지출이 지속되기 때문에 장기적으로 보면 재산 형성에 불리하다.

예를 들어 월세 50만 원을 5년간 낼 경우 총 3,000만 원 이상이 지출되는데, 이는 전세 보증금의 일부가 될 수 있는 큰 금액이다. 따라서 월세 거주는 최대한 단기적으로 설정하고, 1~2년 내 전세 전환을 목표로 계획을 짜야한다.

정부는 청년과 신혼부부를 위한 버팀목 전세자금 대출, 청년 전월세 대출 등의 제도를 운영하고 있다. 이를 활용하면 보증금을 낮춰 전세로 빠르게 전환할 수 있다. 월세에 눌려만 있다면 자산 형성 기회를 놓치게 된다.

3. 전세: 자산 형성의 첫걸음

전세는 내 집 마련 전 단계에서 가장 합리적인 주거 선택지다. 월세와 달리 매달 지출이 없거나 관리비 수준에 그치기 때문에 매달 저축과 종잣돈 형성에 집중할 수 있다. 실제로 전세 기간 동안 연 1,000만 원 이상을 저축하는 직장인들도 많다.

전세로 이사할 때 가장 중요한 것은 전세 보증금 마련 방법과 정부 지원 대출의 활용이다.
버팀목 전세자금 대출, 청년 전세자금 대출 등은 금리가 낮고 조건도 비교적 완화되어 있다.
또한, 전세자금보증을 통해 혹시 모를 전세 사기나 깡통전세에도 대비할 수 있다.

전세에 거주하면서 동시에 청약 가점 쌓기, 부채 관리, 신용점수 관리, 주택시장 모니터링 등을 병행해야 한다. 이 시기를 잘 활용하면 다음 단계인 내 집 마련으로 넘어가는 데 필요한 경제적 기반과 정보적 역량을 확보할 수 있다.

4. 내 집 마련: 현실적 접근이 필요한 시기

드디어 주거 사다리의 마지막 단계인 ‘내 집 마련’이다. 이 단계에서 중요한 것은 자신의 재정 상황에 맞는 적정한 매물을 찾고, 무리하지 않는 대출 계획을 세우는 것이다. '서울 아파트'만이 정답이 아니다. 수도권 외곽, 경기 북부, 인천, 충청권 등에는 2억~3억 원대의 실거주 가능한 구축 아파트들이 여전히 존재한다.

내 집 마련 시에는 다음 요소들을 반드시 고려해야 한다.

• 총 구매 비용 (매매가 + 취득세 + 중개 수수료 + 인테리어 등)
• 자기 자본 + 대출 가능 금액
• 실입주 가능성 (출퇴근 거리, 교통)
• 재건축/리모델링 가능성 등 향후 가치 상승 요인

또한 생애 최초 주택 구입자, 무주택자, 신혼부부 등은 취득세 감면, 주택담보대출 우대, 보금자리론·디딤돌대출 등 다양한 혜택을 받을 수 있다. 이러한 정책을 미리 공부하고 준비하면, 처음부터 자가를 노리는 것보다 훨씬 수월하게 진입할 수 있다.

5. 주거 사다리는 누구나 오를 수 있다

주거 사다리를 오르는 과정은 결코 쉽지는 않다. 그러나 중요한 것은 한 단계씩 꾸준히 올라가는 전략적 사고와 실행력이다. 월세에서 전세로, 전세에서 내 집으로. 이 흐름은 단순히 집만 바뀌는 것이 아니라, 삶의 질과 재산, 자존감까지 바꾸는 변화를 만든다.

정부 지원 정책, 시장 흐름, 대출 조건, 자신만의 재무 목표를 종합적으로 고려하여 계획을 세운다면, 누구나 사다리 꼭대기에 도달할 수 있다. 지금은 월세에 살고 있다고 해서 절망할 필요는 없다. 오늘부터 실현 가능한 계획을 세우고 실행에 옮긴다면, 5년 후, 10년 후엔 주거 안정이라는 든든한 기반 위에서 진짜 삶의 여유를 누릴 수 있을 것이다.